Proces nákupu bytu krok za krokem

Publikováno: 25. října 2023 | Autor: Jana Svobodová

Nákup bytu představuje významný životní krok a finanční investici. V tomto článku vás provedeme celým procesem nákupu bytu v České republice od prvotního hledání až po předání klíčů a následnou správu nemovitosti.

1. Analýza vašich potřeb a možností

Ještě před samotným hledáním bytu je důležité si ujasnit, co vlastně hledáte a co si můžete dovolit.

Definujte své požadavky na byt

Zamyslete se nad následujícími otázkami:

Zhodnoťte své finanční možnosti

Realisticky zhodnoťte, kolik si můžete dovolit investovat:

Předběžná konzultace s bankou

Je vhodné navštívit banku nebo hypotečního poradce a zjistit své možnosti financování. Můžete získat tzv. hypoteční příslib, který vám dá představu o tom, na jakou částku můžete dosáhnout.

2. Hledání vhodného bytu

S jasnou představou o svých potřebách a finančních možnostech můžete začít hledat konkrétní byt.

Možnosti hledání

V České republice máte několik možností, jak najít byt k prodeji:

Filtrace nabídek

Při hledání bytu si nabídky filtrujte podle kritérií, která jste si definovali v předchozím kroku. Zaměřte se na:

3. Prohlídka bytů

Jakmile vyberete zajímavé nabídky, je čas na osobní prohlídky bytů.

Příprava na prohlídku

Před prohlídkou si připravte seznam otázek a věcí, které chcete zkontrolovat. Je užitečné mít s sebou:

Na co se zaměřit při prohlídce

Při prohlídce bytu věnujte pozornost těmto aspektům:

Důležité otázky pro makléře nebo majitele

Nezapomeňte se zeptat na:

4. Právní prověrka vybraného bytu

Pokud jste si vybrali byt, který vám vyhovuje, je třeba provést důkladnou právní prověrku před zahájením vyjednávání o ceně.

Kontrola listu vlastnictví

List vlastnictví (LV) si můžete zdarma zkontrolovat na stránkách katastru nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.cz). Zaměřte se na:

Prohlášení vlastníka

Vyžádejte si k nahlédnutí prohlášení vlastníka, kde zjistíte přesné vymezení jednotky a společných částí domu.

Stanovy SVJ a domovní řád

Seznamte se se stanovami společenství vlastníků jednotek a domovním řádem, abyste věděli, jaká pravidla v domě platí.

Zápisy ze schůzí SVJ

Zápisy vám mohou poskytnout cenné informace o fungování domu, plánovaných investicích a případných problémech.

5. Vyjednávání o ceně a podmínkách

Pokud vám byt vyhovuje a právní prověrka neodhalila žádné závažné problémy, můžete začít vyjednávat o ceně a podmínkách koupě.

Stanovení vyjednávací strategie

Před zahájením vyjednávání:

Průběh vyjednávání

Při vyjednávání buďte věcní a profesionální. Argumentujte konkrétními fakty, které odůvodňují vaši nabídku (např. potřeba rekonstrukce, stav domu, ceny srovnatelných nemovitostí).

Rezervační smlouva

Po dosažení dohody o ceně se obvykle podepisuje rezervační smlouva, která zaručuje, že byt nebude po určitou dobu nabízen jiným zájemcům. Součástí je uhrazení rezervačního poplatku (obvykle 50.000 - 100.000 Kč), který se později započítá do kupní ceny.

Před podpisem rezervační smlouvy si ji nechte zkontrolovat právníkem. Smlouva by měla obsahovat:

6. Financování koupě bytu

Souběžně s vyjednáváním je třeba zajistit financování koupě bytu.

Vlastní prostředky

Pokud máte dostatek vlastních prostředků, je tento způsob financování nejjednodušší. Není třeba schvalování bankou a celý proces je rychlejší.

Hypoteční úvěr

Nejběžnějším způsobem financování nákupu bytu je hypoteční úvěr. Pro jeho získání budete potřebovat:

Proces schvalování hypotéky trvá obvykle 2-4 týdny, je proto vhodné zahájit jej co nejdříve po podpisu rezervační smlouvy.

Kombinace hypotéky a vlastních prostředků

Nejčastějším modelem je kombinace hypotéky a vlastních úspor. Banky obvykle požadují, abyste část kupní ceny (15-20 %) hradili z vlastních zdrojů.

7. Právní zajištění transakce

Pro bezpečný průběh transakce je důležité dobré právní zajištění. Tento krok byste neměli podceňovat ani v případě, že kupujete od známých nebo příbuzných.

Kupní smlouva

Kupní smlouva by měla být připravena zkušeným advokátem specializujícím se na nemovitostní právo. Dobře připravená kupní smlouva musí obsahovat:

Úschova kupní ceny

Pro bezpečnost transakce je vhodné využít služeb úschovy kupní ceny, která zajistí, že:

Úschova může být realizována u:

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Po podpisu kupní smlouvy a složení peněz do úschovy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Návrh můžete podat:

Správní poplatek za vklad činí 2.000 Kč. Katastrální úřad má na rozhodnutí o vkladu lhůtu 30 dnů, ale obvykle rozhodne rychleji.

8. Převzetí bytu a převod služeb

Po zápisu vlastnictví do katastru nemovitostí následuje předání bytu a vyřízení dalších formalit.

Předávací protokol

Při předání bytu by měl být sepsán předávací protokol, ve kterém se zaznamenají:

Převod dodávek energií a služeb

Po převzetí bytu je třeba zajistit přepis služeb na nového vlastníka:

Přihlášení k trvalému pobytu

Pokud budete v bytě bydlet, můžete si zde zřídit trvalý pobyt. K tomu budete potřebovat:

9. Správa a údržba bytu

Po nastěhování začíná další fáze – správa a údržba vaší nemovitosti.

Placení poplatků a záloh

Jako vlastník bytu budete pravidelně hradit:

Účast na správě domu

Jako vlastník bytu máte právo a povinnost podílet se na správě domu:

Rekonstrukce bytu

Pokud plánujete rekonstrukci bytu, nezapomeňte:

Závěr

Nákup bytu je komplexní proces, který vyžaduje pečlivou přípravu, důkladnou kontrolu a odbornou asistenci. Pokud budete postupovat systematicky podle kroků uvedených v tomto průvodci, měl by celý proces proběhnout hladce a bez zbytečných komplikací.

Pamatujte, že investice do kvalitního právního poradenství a odborných kontrol se vyplatí – může vás ochránit před mnohem vyššími výdaji v budoucnosti.

Přejeme vám hodně štěstí při hledání a nákupu vašeho vysněného bytu!

Odběr novinek

Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a získejte aktuální informace o trhu s nemovitostmi v ČR.